Если вы планируете продавать квартиру в Киеве и хотите получить экспертную оценку, это очень верный шаг. Такая оценка нужна как для реального понимания рыночной стоимости жилья, так и для официальных целей – например оформление нотариального договора купли-продажи.
Зачем нужна экспертная оценка:
- Для продажи квартиры (официального оформления)
- Для уплаты налогов при операции
- Для наследования или дарения
- Для расчета имущественных прав (распределение, суд, развод)
Как проходит процедура:
- Вы обращаетесь к лицензированному оценщику компании Приват-Инвеста, имеющей сертификат от ФГИУ.
- Вы предоставляете документы: Паспорт и ИНН владельца
- Право собственности на квартиру — Технический паспорт (БТИ или новый техпаспорт)
- Оценщик выезжает на объект (иногда не обязательно если есть документы).
- В течение 1–2 дней вы получаете отчет об оценке в бумажном или электронном виде.
Сколько стоит оценка картиры?
Стоимость зависит от компании, срочности, района, но ориентировочно:
от 1000 до 2500 грн для стандартной квартиры в Киеве.
Что влияет на оценку:
- Локация (район, транспорт, инфраструктура)
- Этаж, площадь, планировка
- Состояние квартиры (ремонт, износ)
- Рыночные цены на подобное жилье
- Юридический статус (спорная/обремененная и т.п.)
Рекомендации:
Проверяйте наличие сертификата субъекта оценочной деятельности
Проверьте, внесены ли данные в Единую базу Фонда госимущества
Зачем нужна экспертная оценка недвижимости при ее продаже
Экспертная оценка недвижимости при продаже нужна не только «для галочки», но и является обязательным и стратегически важным этапом. Вот подробно для чего она нужна и какую роль играется:
- Юридическое требование для нотариального оформления
Нотариус не оформит договора купли-продажи без официальной оценки квартиры.
Согласно украинскому законодательству, экспертная оценка необходима для расчета налогов и внесения данных в Единую базу Фонда государственного имущества (ФГИУ).
- Расчет налогов
На основе оценки вычисляются:
НДФЛ – налог на доход физических лиц (5% от стоимости, если квартира в собственности менее 3 лет)
Военный сбор – 1,5%
Государственная пошлина (иногда)
Если стоимость квартиры по договору ниже оценки, налоги считаются именно от оценки.
- Защита от манипуляций и занижений
Экспертная оценка:
- Обеспечивает прозрачность сделки,
- Защищает обе стороны от мошенничества,
- Предотвращает искусственное занижение цены, которое влияет на налоговую базу.
- Объективная рыночная стоимость
Вы узнаете реальную рыночную цену квартиры с учетом:
- Района, состояния жилья, планирования
- Сравнительного анализа цен в этом сегменте рынка
- Актуальной ситуации в Киеве или другом городе
Это дает возможность:
- не «прогореть» продавцу,
- не «переплатить» покупателю.
- Доверие между сторонами соглашения
Когда есть официальная оценка, это укрепляет доверие:
Покупатель видит, что цена не взята с потолка
У продавца есть доказательство своей позиции при торгах
Важно:
Оценка действительна 6 месяцев, но для регистрации в Единой базе (факт продаж) – до 2 месяцев.
Она не равна «цена сделки», но используется для налоговых расчетов
Рекомендации:
Выбирайте оценочную компанию Приват-Инвеста с аккредитацией ФГИУ
Проверяйте наличие сертификата субъекта оценочной деятельности
Проверьте, внесены ли данные в Единую базу Фонда госимущества
Пример расчета:
какая стоимость квартиры → какие налоги → что выгоднее. Тип квартиры: 2-х комнатная, Оболонь, 38 м².
Итак, 2-комнатная квартира, 38 м², Оболонь (Киев) – это достаточно типичный формат для хрущевок или компактных панельных домов в спальных районах.
Ориентировочная рыночная стоимость в 2024-2025 годах:
Оболонь – популярный район с развитой инфраструктурой и близостью к метро.
Для 2-комнатной квартиры на 38 м² (часто это «распашонка» или совмещенная планировка):
Оценка рыночной стоимости:
$45 000 – $55 000 (эквивалент: 1,8 – 2,2 млн грн)
Цена зависит от:
точного расположения (ближе к метро – дороже),
этажа (1-й и последний обычно дешевле),
состояния ремонта
Оценка продажи: что будет указано в отчете?
В отчет об оценке оценщик, вероятно, внесет среднюю рыночную стоимость квартиры с небольшим запасом в сторону уменьшения во избежание налоговых споров:
Примерная оценочная стоимость (для нотариуса):
1 700 000 – 1 900 000 грн
Налоги, если продает владелец-физлицо:
Если квартира в собственности менее 3 лет, то:
Податок | Розрахунок | Сума (приблизно) |
ПДФО (5%) | 5% від оціночної вартості | ~85 000 – 95 000 грн |
Військовий збір (1.5%) | 1.5% від оціночної вартості | ~25 000 – 28 000 грн |
Разом |
| ~110 000 – 123 000 грн |
Если в собственности свыше 3 лет и это единственное жилье, налоги не уплачиваются.
Какие риски, если оценка стоимости недвижимости будет занижена?
Занижение стоимости недвижимости в оценке – это не просто техническая деталь, а потенциальный источник серьезных юридических и финансовых рисков для обеих сторон – продавца и покупателя.
Основные риски при заниженной оценке:
- Налоговые риски для продавца
Если продавец укажет искусственно заниженную сумму в договоре, но это не соответствует рынку, налоговая служба может признать это уклонением от налогообложения.
В результате:
Возможны штрафы, доначисление налогов.
Судебный спор, если клиент обжалует контракт.
- Проблемы с договором купли-продажи
Если оценка занижена, а реальная цена другая – договор может быть признан недействительным в суде.
Например, в случае спора с наследниками, развода или банковских проверок.
- Риск для покупателя – недоказательность фактической стоимости
Если покупатель перечислит реальную сумму в обход договора, то он не сможет юридически доказать, что заплатил больше.
В случае конфликта, мошенничества или суда вернут только сумму, указанную в договоре, а все остальное пропало.
- Проблемы с банком или ипотекой
Если планируется ипотека или какое-либо финансирование, банк не одобрит кредит на полную сумму — он ориентируется именно на оценку, а не на договорную цену.
Это усложняет продажу из-за ипотеки или снижает шансы покупателя получить кредит.
- Юридическая уязвимость при проверках
При налоговой или финансовой проверке стороны могут быть вызваны для объяснения разногласий между ценой в договоре и реальной стоимостью.
Если будет доказано умышленное занижение – административная или уголовная ответственность.
Что говорит закон?
Согласно Налоговому кодексу Украины и Гражданскому кодексу:
Операция должна производиться по рыночной цене (или максимально близко к ней).
Налоги исчисляются от более высокой суммы между ценой договора и экспертной оценкой.
Как делать правильно:
В договоре лучше указать реальную сумму продаж или незначительное уменьшение (но не вдвое).
Заказывайте честную оценку у компании Приват-Инвеста.
Не соглашайтесь на серые схемы — лучше чуть больше налогов, чем потерять в суде все.
Что дальше?
Заказать экспертную оценку квартиры – рекомендуем сделать ее максимум за 1–2 месяца до продажи.
Проверить, чтобы отчет был зарегистрирован в Единой базе ФГИУ.
Обсудить с нотариусом окончательные суммы налогов к уплате.