Експертна оцінка квартири при продажі у Києві

Якщо ви плануєте продавати квартиру в Києві й хочете отримати експертну оцінку, це дуже правильний крок. Така оцінка потрібна як для реального розуміння ринкової вартості житла, так і для офіційних цілей – наприклад, оформлення нотаріального договору купівлі-продажу.

 Навіщо потрібна експертна оцінка:

1. 1. Для продажу квартири (офіційного оформлення)

1. 1. Для сплати податків при операції

1. 1. Для спадкування або дарування

1. 1. Для розрахунку майнових прав (розподіл, суд, розлучення)

Як проходить процедура:

1. 1. Ви звертаєтеся до ліцензованого оцінювача компанії Приват-Інвеста, яка має сертифікат від ФДМУ.

1. 1. Ви надаєте документи:
      
      • • Паспорт та ІПН власника
      • • Право власності на квартиру
      • • Технічний паспорт (БТІ або новий техпаспорт)

1. 1. Оцінювач виїжджає на об’єкт (інколи не обов’язково, якщо є документи).

1. 1. Протягом 1–2 днів ви отримуєте звіт про оцінку у паперовому або електронному вигляді.

Скільки це коштує?

Вартість залежить від компанії, терміновості, району, але орієнтовно:

• • від 1 000 до 2 500 грн для стандартної квартири в Києві.

 Що впливає на оцінку:

• • Локація (район, транспорт, інфраструктура)

• • Поверх, площа, планування

• • Стан квартири (ремонт, зношення)

• • Ринкові ціни на подібне житло

• • Юридичний статус (спірна/обтяжена тощо)

 Рекомендації:

• • Перевіряйте наявність сертифікату суб’єкта оціночної діяльності

• • Перевірте, чи дані внесені до Єдиної бази Фонду держмайна

Навіщо експертна оцінка нерухомості при її продажу

Експертна оцінка нерухомості при продажу потрібна не лише «для галочки», а є обов’язковим та стратегічно важливим етапом. Ось докладно навіщо вона потрібна і яку роль відіграє:

1. Юридична вимога для нотаріального оформлення

Нотаріус не оформить договір купівлі-продажу без офіційної оцінки квартири.
Згідно з українським законодавством, експертна оцінка потрібна для розрахунку податків і внесення даних до Єдиної бази Фонду державного майна (ФДМУ).

2. Розрахунок податків

На основі оцінки обчислюються:

• • ПДФО – податок на дохід фізичних осіб (5% від вартості, якщо квартира у власності менше 3 років)

• • Військовий збір – 1,5%

• • Державне мито (інколи)

Якщо вартість квартири за договором нижча за оцінку, податки рахуються саме від оцінки.

3. Захист від маніпуляцій і занижень

Експертна оцінка:

• • Забезпечує прозорість угоди,

• • Захищає обидві сторони від шахрайства,

• • Запобігає штучному заниженню ціни, яке впливає на податкову базу.

4. Об’єктивна ринкова вартість

Ви дізнаєтеся реальну ринкову ціну квартири з урахуванням:

• • Району, стану житла, планування

• • Порівняльного аналізу цін у цьому сегменті ринку

• • Актуальної ситуації в Києві чи іншому місті

Це дає можливість:

• • не «прогоріти» продавцеві,

• • не «переплатити» покупцеві.

5. Довіра між сторонами угоди

Коли є офіційна оцінка, це зміцнює довіру:

• • Покупець бачить, що ціна не взята «зі стелі»

• • Продавець має доказ своєї позиції при торгах

Важливо:

• • Оцінка дійсна 6 місяців, але для реєстрації в Єдиній базі (факт продажу) – до 2 місяців.

• • Вона не дорівнює «ціна угоди», але використовується для податкових розрахунків

Рекомендації:

• • Обирайте оціночну компанію Приват-Інвеста з акредитацією ФДМУ

• • Перевіряйте наявність сертифікату суб’єкта оціночної діяльності

• • Перевірте, чи дані внесені до Єдиної бази Фонду держмайна

 Приклад розрахунку:

яка вартість квартири → які податки → що вигідніші. Тип квартири: 2-кімнатна, Оболонь, 38 м².

Отже, 2-кімнатна квартира, 38 м², Оболонь (Київ) — це досить типовий формат для хрущовок або компактних панельних будинків у спальних районах.

 Орієнтовна ринкова вартість у 2024–2025 роках:

• • Оболонь — популярний район із розвиненою інфраструктурою та близькістю до метро.

• • Для 2-кімнатної квартири на 38 м² (часто це «розпашонка» або суміщена планування):

Оцінка ринкової вартості:

• • $45 000 – $55 000 (еквівалент: 1,8 – 2,2 млн грн)
    Ціна залежить від:
    
    • • точного розташування (ближче до метро — дорожче),
    • • поверху (1-й і останній зазвичай дешевші),
    • • стану ремонту.

Оцінка для продажу: що буде вказано у звіті?

У звіт про оцінку оцінювач, ймовірно, внесе середню ринкову вартість квартири з невеликим запасом у бік зменшення, щоб уникнути податкових суперечок:

Орієнтовна оціночна вартість (для нотаріуса):
1 700 000 – 1 900 000 грн

Податки, якщо продає власник-фізособа:

Якщо квартира у власності менше 3 років, то:

 Якщо у власності понад 3 роки і це єдине житло, податки не сплачуються.

Які ризики, якщо оцінка вартості нерухомості буде занижена?

Заниження вартості нерухомості в оцінці — це не просто технічна деталь, а потенційне джерело серйозних юридичних і фінансових ризиків для обох сторін — продавця й покупця.

 Основні ризики при заниженій оцінці:

1.  Податкові ризики для продавця

• • Якщо продавець вкаже штучно занижену суму в договорі, але це не відповідає ринку, податкова служба може визнати це ухиленням від оподаткування.

• • В результаті:
    
    • • Можливі штрафи, донарахування податків.
    • • Судовий спір, якщо покупець оскаржить договір.

2.  Проблеми з договором купівлі-продажу

• • Якщо оцінка занижена, а реальна ціна інша — договір може бути визнаний недійсним у суді.

• • Наприклад, у випадку спору зі спадкоємцями, розлучення, чи банківських перевірок.

3.  Ризик для покупця – недоказовість фактичної вартості

• • Якщо покупець перерахує реальну суму «в обхід» договору, то він не зможе юридично довести, що заплатив більше.

• • У випадку конфлікту, шахрайства чи суду — повернуть тільки суму, вказану в договорі, а все інше — «пропало».

4.  Проблеми з банком або іпотекою

• • Якщо планується іпотека або будь-яке фінансування, банк не схвалить кредит на повну суму — він орієнтується саме на оцінку, а не на «домовлену» ціну.

• • Це ускладнює продаж через іпотеку або знижує шанси покупця отримати кредит.

5.  Юридична вразливість у разі перевірок

• • При податковій або фінансовій перевірці сторони можуть бути викликані для пояснення розбіжностей між ціною в договорі та реальною вартістю.

• • Якщо буде доведено навмисне заниження — адміністративна або кримінальна відповідальність.

 Що каже закон?

Згідно з Податковим кодексом України та Цивільним кодексом:

• • Операція має відбуватися за ринковою ціною (або максимально близько до неї).

• • Податки обчислюються від вищої суми між ціною договору та експертною оцінкою.

Як робити правильно:

У договорі краще вказати реальну суму продажу або незначне зменшення (але не вдвічі).

Замовляйте чесну оцінку у компанії Приват-Інвеста.

Не погоджуйтесь на «сірі схеми» — краще трохи більше податків, ніж втратити в суді все.

Що далі?

1. 1. Замовити експертну оцінку квартири — рекомендуємо зробити її максимум за 1–2 місяці до продажу.

1. 1. Перевірити, щоб звіт було зареєстровано в Єдиній базі ФДМУ.

1. 1. Обговорити з нотаріусом остаточні суми податків до сплати.