Экспертная оценка всех типов недвижимости - 25 Декабря 2013
Главная » 2013 » Декабрь » 25 » Экспертная оценка всех типов недвижимости
13:47
Экспертная оценка всех типов недвижимости

КВАРТИРА (от нем. Quartier) — один из видов жилого помещения, состоящий из одной или нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.
По жилищному законодательству Российской Федерации квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.

Типы квартир и их характеристики
Есть несколько классификаций квартир[источник не указан 564 дня]. Отдельные виды квартир:
• студии (англ. studio, англ. efficiency или англ. bachelor style apartment). Это небольшие квартиры, которые, как правило, состоят из одной комнаты, совмещённой с нею кухни и санузла.
• загородные квартиры — как правило, квартиры в таун-хаусах
• коммунальная квартира — характерный для СССР вид квартир, в которых проживало две или более семей. Как правило, в таких квартирах находились только одна кухня и один санузел. Ныне многие коммуналки ликвидированы.
Жили́ще — сооружение, место, в котором обитают люди или животные. Обычно жилище служит для укрытия от неблагоприятной погоды, для сна, выращивания потомства, хранения припасов, отдыха. Внешний вид, материал для стен и внутреннее строение жилищ весьма разнообразны (материалом может быть дерево, брезент, камень, бетон, земля, кирпич, сталь, и даже стекло, кость или снег).

 
ЗДАНИЕ — наземное строительное сооружение с помещениями, для проживания (жилище) и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.
Здание является одним из видов строительных сооружений. Согласно СНиП 10-01-94 сооружение — это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций. В научно-технической литературе часто используется сочетание слов «здания и строительные сооружения». В этом сочетании «строительные сооружения» понимаются в значении как «другие строительные сооружения, которые не являются зданиями», например, инженерно-технические сооружения (мосты, дымовые трубы, мачты, радио и телевизионные башни и др.), подземные сооружения (туннели, подземные сооружения метрополитена, убежища и др.), мемориальные и архитектурные сооружения.
Разделение по назначению
 
По назначению здания принято разделять на:
• Гражданские:
жилые — все здания, предназначенные для использования в качестве жилищ (жилые дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса пансионатов, домов отдыха и др.),
общественные (например: театры, музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),
административные — любые офисные здания, т. е предназначенные для размещения офисов.
• Промышленные:
производственные (заводы, фабрики),
подсобные,
энергетические (электростанции),
складские.
• Сельскохозяйственные (теплицы, силосные башни, помещения для скота, склады и мастерские с/х техники),
Перечисленные виды здания резко отличаются по своей архитектурно-конструктивной структуре и внешнему виду.
Каждая из указанных групп делится по степени капитальности (по СНиП II-А.3—61 на 4 класса). Культурно-исторические памятники должны сохраниться в течение столетий (театры, дворцы, метрополитен, электростанции…). От этого зависят и требования к строительству и огнестойкости, и др. архитектурные требования[3].
 
Административные здания
Административные здания
— сооружения, объединенные общей архитектурной задачей создания среды для работы офисов (в том числе офисов для управленческого аппарата) государственных и негосударственных (общественных) хозяйственных и иных организаций и учреждений. Обычно планировка ячеистая с размещением рабочих кабинетов по одной или по обеим сторонам коридора. На первом этаже находится вестибюль, гардероб. Залы для собраний располагаются на нижних этажах в виде отдельных объемов или на верхнем этаже основного объема. Имеют большое архитектурно-художественное и образное значение для застройки городов и деревень. Размещаются на главных площадях и улицах, многие являются центрами архитектурных ансамблей. Определение: группа зданий и помещений, имеющая ряд общих функциональных и объемно-планировочных признаков и предназначенная преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности, отличающаяся от зданий для осуществления деятельности по производству материальных ценностей или услуг населению.
 
Коммерческие
Коммерческие здания
— используемые для ведения бизнеса (продажи и пр.). Эта категория здания может, в частности, включать в себя следующие подгруппы:
• административные здания — в данном случае здания для размещения офисов коммерческих организаций и учреждений;
• торговые — здания (торговые центры, мегамоллы, павильоны) для размещения торговых предприятий (магазинов, супермаркетов, гипермаркетов);
• выставочные — здания для проведения выставок в интересах коммерческих организаций-участников выставок, а также для ведения выставочного бизнеса, то есть бизнеса на предоставление помещений под выставки;
• коммерческие производственные — здания для размещения коммерческих производств (фабрик, заводов), то есть используемых производственными коммерческими организациями для производства той или иной продукции на продажу.
• вспомогательные — здания для размещения различных вспомогательных служб (например гаражи для корпоративного автотранспорта), обеспечивающих основную деятельность организации-владельца.
Коммерческие здания часто совмещают различные из указанных функции. В частности существует довольно много торгово-офисных зданий, используемых как для размещения торговых предприятий так и для размещения офисов (преимущественно фронт-офисов).
Производственные
Здания, используемые для организации и размещения производства, делятся на четыре подгруппы:
• Основные — здания, в которых размещены фабричные цеха.
• Энергетические — энергоблоки тепловых электростанций (в частности ТЭЦ, ГРЭС, АЭС, ГеоТЭС), котельные, электро- и трансформаторные подстанции и т. д.
• Транспортно-складского хозяйства — гаражи (депо), стоянки напольного промышленного транспорта, хранилища продукции или расходных материалов (например сырья), пожарное депо.
• Вспомогательные — административные (офисные) помещения, бытовки, медпункты, столовые и т. д.
 
Жилые
Жилые здания
— используемые для жилья (одно- или многоквартирные жилые здания). Могут быть как некоммерческими (в частности: общежития и некоммерческие гостиницы при фабриках или учебных заведениях, военные казармы, жилые дома (кроме доходных домов)), так и коммерческими (в частности: гостиницы, коммерческие общежития, доходные дома).

 
НЕДВИЖИМОСТЬ — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.
Сделки с недвижимостью[править | править исходный текст]
В римском праве переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлен путем простой, лишенной всяких форм передачи её, а установление сервитута или ипотеки — путем простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.
По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).

В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости, никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском и поэтому давались на очень тяжелых условиях.
В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том, что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права и тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.
Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги: кредитор стремился обезопасить себя на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения, например, право пожизненного пользования третьих лиц.

Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.
В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены нотариусами, которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.

 
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.
 
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость
характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.
Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.
 
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
• Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
• Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».
• Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.
• Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.
• Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
• Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.
• Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость
это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)
Восстановительная стоимость
это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения
это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости
• документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию геодезических планов или карт с описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,
• документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),
• данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,
• документы, подтверждающие права собственности на землю,
• документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Девелопмент недвижимости
Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:
• проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
• изменение функционального использования зданий или земли.
Просмотров: 645 | Добавил: Соломка | Теги: Оценка недвижимости, оценка помещения, оценка квартир, оценка зданий | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *:
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости Киев
Оценка квартиры Киев
Оценка дома Киев
Оценка земли Киев
Оценка недвижимости
Оценка оборудования и машин
Оценка движимого имущества
Оценка суден
Тех. паспорт
Техпаспорт на квартиру Киев
Техпаспорт на дом Киев
Технический паспорт на землю
Восстановление техпаспорта на квартиру
Услуги частного БТИ Киева
Новости
Контакты
г. Киев, пр. Петра Григоренко, 39б
(044) 568-07-38
067 348-94-93
095 013-57-69
063 336-00-19
info@privat-investa.com.ua
Яндекс.Метрика
оценка квартир оценка квартиры Киев Оценка недвижимости бти оценка недвижимости Киев БТИ Киев оценка квартиры оценка земли
Оценка недвижимости, БТИ © 2015
Закрыть